Nikoli ne bo primernejšega časa, danes je pravi čas


Osnova podjetništva je bila v vseh obdobjih družbenega razvoja želja po plemenitenju premoženja. Star slovenski rek »Zrno na zrno pogača, kamen na kamen palača« je dokaz, da smo bili Slovenci že od nekdaj narod, ki je s svojo pridnostjo in modrostjo ter preudarnimi naložbami skrbel za svoj razvoj in napredek.

Ena od vedno bolj zanimivih oblik plemenitenja premoženja posameznikov postaja v zadnjem času tudi v Sloveniji nakup naložbenih nepremičnin. To so nepremičnine, ki jih ne kupimo za lastno uporabo, ampak za oddajanje v najem z namenom zagotavljanja večjih donosov, kot nam jih nudi varčevanje na banki, nakup delnic ali druge aktualne oblike varčevanja. Zato so naložbe v nepremičnine postale alternativa finančnim naložbam in klasičnim oblikam varčevanja še posebej v današnjem času, ko so donosi od bančnih vlog in delnic minimalni, medtem ko se je nepremičninski trg stabiliziral in so naložbe v nepremičnine ponovno postale zanimive in varnejše.

Po mednarodnih statističnih podatkih predstavljajo nepremičnine približno 55 % svetovnega bogastva, kar jim daje veliko pomembnost v primerjavi z drugimi oblikami naložb.

Slovenski nepremičninski trg je majhen ter kot tak občutljiv in izpostavljen. Odprtost Slovenije in članstvo v EU omogoča slovenskim investitorjem poleg vlaganj v nepremičnine v Sloveniji neomejene možnosti vlaganja v naložbene nepremičnine tudi v drugih državah EU, kjer ima takšna oblika naložb dolgoletno tradicijo. Tudi slovenski nepremičninski trg, ki se je resneje oblikoval po letu 1991 in je v zadnjih letih preživel vse možne učinke gospodarske krize, postaja zrelejši in vedno bolj podoben zahodnim in svetovnim trgom nepremičnin in kot tak zanimiv za domače in tuje vlagatelje.

Kam, kdaj in kako investirati?

Osnovno vprašanje, ki se pojavlja pri vsaki odločitvi o vlaganju svojih prihrankov, je prisotno tudi pri vlaganju v naložbene nepremičnine. Nikoli ne bo primernejšega časa, danes je pravi čas! Katerikoli je razlog za vašo odločitev, vzemite si čas in uživajte pri iskanju vaše popolne nepremičninske lastnine, ki vam ustreza.

Pomembno pri odločitvi za vlaganje v naložbeno nepremičnino je v vsakem primeru poznavanje nepremičninskega trga, poznavanje značilnosti in dolgoročnega razvoja lokacije, infrastrukturnih in zazidalnih načrtov ožje in širše soseske. V primeru, da nimamo dovolj aktualnih in podrobnih informacij je prav, da se o tovrstnem vlaganju predhodno posvetujemo z nepremičninskimi strokovnjaki in strokovnjaki za ocenjevanje nepremičnin, ki nam lahko pomagajo pri odločitvi ter nas opozorijo na določene pasti in tveganja, ki so povezani z našo odločitvijo.

Prav je, da se pred odločitvijo o naložbi dobro seznanimo, kolikšen je možen in kolikšen je lahko na podlagi izkušenj pričakovani neto bodoči donos naše bodoče naložbe. Pri odločitvi je pomembna tudi stopnja pričakovanih neto donosov in likvidnosti, kar pomeni, da moramo že ob investiranju vedeti, v kolikšnem času je možno realizirati prodajo nepremičnine, če bomo potrebovali denar za druge investicije. Vsaka naložba je povezana tudi z določenimi tveganji, ki so prisotna pri vsakem vlaganju.

Vsak od nas si želi da mu investitor ali nepremičninski strokovnjak natančno opredeli neto bodoči donos ki ga pričakuje od naložbe. To je izredno zahtevno vprašanje, saj je donos odvisen on mnogih dejavnikov, ki jih v celoti ni možno natančno ugotoviti in napovedati. Iz izkušenj in statističnih podatkov je možno sklepati, da so danes lahko pričakovani donosi od posameznih naložbenih nepremičnin od 4 do 8%, odvisno od vrste dejavnosti, lokacije, pa tudi od kvalitete gradnje in opremljenosti nepremičnine. V svetu dosegajo donosi na prvovrstne naložbene nepremičnine tudi 20 in več odstotkov.

Pri vlaganju se moramo dobro seznaniti tudi s stroški, povezanimi z vzdrževanjem in upravljanjem naložbe, kot so razni davki, provizije posrednikom, notarski in stroški nepremičninskih evidenc, ter drugi stroški vzdrževanja nepremičnine. Posebej dobro je le te proučiti, ko investiramo v naložbene nepremičnine v tujini.

  • Kupiti hišo ali stanovanje zase ali za najem ali za oboje hkrati postaja vedno bolj pogosta želja iz različnih razlogov.
  • Nakup nepremičnine, ki je ne bomo uporabljali zase, ampak jo bomo dali v najem, lahko razumemo kot naložbo.

Kupiti in dati v najem

Če razmišljate, da bi nepremičnino kupili z namenom, da jo dajete v najem, je potrebno bolj razmišljati z glavo kot s srcem. Ključni dejavnik pri oddajanju je lokacija, narava, razgled in možnosti, ki jih ponuja soseščina. Ozirati se je potrebno na to, ali boste dajali nepremičnino v dolgoročni najem ali v začasne počitniške namene. Najbolje, da vam pri odločitvah pomaga profesionalni nepremičninski posrednik.

Kupiti za bivanje

Če razmišljate o iskanju novega doma zase in svojo družino, si vzemite čas in ne hitite. Najprej morate začutiti okolico, presoditi, kaj nudi za bivanje celotni družini, da se lahko popolnoma vključite v skupnost. Morda preživite najprej mesec, dva na izbrani lokaciji, morda še primerjalno na drugi, da lahko presodite, ali vam ustreza. Nekateri prodajalci se zavedajo pomembnosti prave odločitve in vam bodo ponudili možnost bivanja za dogovorjeni čas celo v izbrani nepremičnini.

Kupiti za počitnikovanje in dajati v najem

Vedno pogostejša odločitev investitorjev, ki hkrati želijo v dogovorjenih terminih oddajati svojo nepremičnino in sami preživljati dopust v njej, je zanimiva rešitev, finančno manj obremenjujoča. Potrebujete le lokalni servis ali agencijo, ki vam pomaga pri trženju in vzdrževanju nepremičnine, vam pa nudi posebne ugodnosti, ki jih želite, da lahko »spite v svoji postelji«.

  • Po podatkih, ki jih zasledujemo, se v svetu v zadnjem času na prvem mestu pojavljajo vlaganja v naložbene nepremičnine na področju turističnih objektov na atraktivnih turističnih točkah in objekte za šport in rekreacijo.
  • Pri nas je še vedno prisotna miselnost, da je najbolje vlagati v nakup stanovanj in poslovnih prostorov in jih nato dajati v najem, zato je tudi tovrstnih vlaganj v naložbene nepremičnine v Sloveniji največ.
  • Zelo zanimiva so v zadnjem času tudi vlaganja v stavbna zemljišča.

Kako kupiti nepremičnino v Avstriji?

Kot primer investiranja v tujini v nadaljevanju predstavljamo zanimivosti pri vlaganju v naložbene nepremičnine v sosednji Avstriji. Kupiti nepremičnino v sosednji Avstriji je lahko poseben izziv. Kot vsaka investicija tudi ta zahteva skrbni premislek glede lokacije, načina financiranja in osebnih razlogov za nakup.

Avstrija ima izjemno dolgo tradicijo vlaganja posameznikov v naložbene nepremičnine. V Avstriji se nikoli ni posebej razvilo malo delničarstvo, temveč so Avstrijci tradicionalno poznani kot narod, ki svoje prihranke pretežno plemeniti preko naložbenih nepremičnin. Značilnost avstrijskega nepremičninskega trga je, da ima dolgoletno tradicijo, je dobro urejen, razpolaga z dobro ponudbo in povpraševanjem po nepremičninah, je dobro informacijsko podprt in je kvalitetno nadzorovan.

Znano je, da v turističnih centrih tujec ne more kupiti nepremičnine, če tam ne bo imel stalnega bivališča. Če na naslovu nepremičnine nima stalnega bivališča, mora obvezno vsaj polovico časa uporabo nepremičnine ponuditi v najem turistični organizaciji, ki nepremičnino pod dogovorjenimi pogoji ponuja za turistične namene. Zaželeno pa je, da se nepremičnina v celoti ponudi v tako imenovani rentni najem po dogovorjenih pogojih s turistično organizacijo registrirano v Avstriji.

Najbolj razširjeno je vlaganje v apartmajska naselja in apartmajske hotele v turističnih, predvsem smučarskih središčih in turističnih centrih v nabrežjih jezer, ki jih je v Avstriji veliko.

Naredite prvi korak!

Prvi korak v procesu nakupa je, da preko ponudbe nepremičninskih agencij in elektronskih medijev najdete čim širši izbor nepremičnin, ki vas zanimajo in pritegnejo. Nato je potrebno poiskati profesionalnega nepremičninskega posrednika - svetovalca, ki vam lahko pomaga oziroma vas vodi pri sprejetju odločitve o vaši investiciji. Na trgu so že razvite zanimive ponudbe različnih storitev za investitorje – lastnike nepremičnin, kot so trženje nepremičnine, vzdrževanje, zagotavljanje lokalne hrane in živil, prevozov, odvisno od želja in finančnih možnosti.

Pri odločitvi za nakup nepremičnine se vam v nobenem primeru ne sme muditi. Odločitev je potrebno dobro pretehtati tako pri sebi, v okviru družine, strokovnih nepremičninskih strokovnjakov in ponudnikov financiranja.

Na koncu se je potrebno odločiti in urediti vse potrebne formalnosti od priprave in podpisa kupoprodajne pogodbe, ureditev formalnosti z banko, če je naložba v celoti ali delno financirana s kreditom, notarskih overitev, vpisa v zemljiško knjigo, plačila davkov in taks, ter drugih stroškov ki so povezani s prenosom kupljene nepremičnine. V primeru, da smo imeli srečo in smo kupili nepremičnino z dobrim najemnikom, je potrebno preveriti še veljavnost najemne pogodbe in jo opremiti z ustreznimi aneksi. V vsakem primeru pa je pri nakupu naložbene nepremičnine tako doma kot v tujini že ob samem nakupu potrebno razmišljati o tem, kako najti dobrega najemnika, in doseči obojestransko zadovoljstvo – zadovoljstvo najemnika in zagotovljen pričakovani donos za vas.